Bizi arayın

YAPI RUHSATI NEDİR? NASIL DAVA AÇILIR?

Yapı Ruhsatı Nedir? Alınması Zorunlu mudur?

İmar Kanununun 20. maddesinde “Yapıların: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği” ifade edilmiştir.

İmar Kanunu uyarınca imar planlarına uygun olarak yapı inşa etmek üzere hazırlanan projeler çerçevesinde yetkili idarelerden yapı ruhsatı alınması (istisna kapsamındaki yapılar dışında) zorunludur. Yapı ruhsatları imar planlarında öngörülen kullanım kararları ve yapılaşma şartları ile İmar Yönetmeliklerine uygun olarak düzenlenir. Ruhsat alma zorunluluğuna uyulmadığı takdirde 3194 sayılı İmar Kanunu uyarına yetkili idarelerce yapı tespit tutanağı düzenlenerek yapı durdurulur ve yapı ruhsatı alınarak imara aykırılıkların giderilmesi talep edilir. Verilen süre içerisinde ruhsat alınmaması halinde söz konusu yapının yıkımına karar verilir.

Sadece yapının ilk inşa edilmesi aşamasında değil inşa edildikten ve kullanıma geçildikten sonra da yapıda yapılacak esaslı tadilatlar nedeniyle tadilat ruhsatı alınmalı, gerekmesi halinde mimari projede değişiklikler yapılmalıdır. Bu konuda tadilatın niteliği önemlidir. İmar Kanununun 21. Maddesinde bazı tadilatların ruhsat gerektirmediği ifade edilmiştir. Buna göre;

“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.”

Aynı husus Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde de yer almaktadır. Anılan Yönetmeliğin 59. maddesine göre;

“(1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.

(2) Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur.”

Yapı ruhsatı almak için gerekli belgelerle birlikte ilgili idareye (belediye, il özel idaresi, bakanlık, koruma kurulu ..vb) bir dilekçe ile başvurulur. İlgili idarece 30 gün içerisinde ruhsat düzenlenerek verilir. İncelemeler sırasında herhangi bir eksiklik bulunması halinde 15 gün süre verilerek eksikliklerin tamamlanması istenir. Bu husus İmar Kanununun 22. maddesinde düzenlenmiştir;

“Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) (1) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce (....) (2) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir”

Yapı Ruhsatı Davaları

Yapı Ruhsatının Süresi

İmar Kanununun 29. maddesinde; “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.” kuralına;

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde

“(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.

(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.” kurallarına yer verilmiştir.

Uygulama imar planı ve parselasyon yapılmadan yapı ruhsatı alınabilir mi?

Hayır alınamaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinde

“(1) Uygulama imar planı olmayan (…) alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.”,

“(12) Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.”

“(14) İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez.”,

“(17) Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır.” kurallarına yer verilmiştir.

Bu nedenle istisnalar dışında herhangi bir alanda uygulama imar planı bulunmadan yapı ruhsatı düzenlenemez.

Köy Yerleşik Alanlarında Yapı Ruhsatı

İmar Kanununun 27. Maddesine göre;

“Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt ve projelerin sorumluluğu müellifi olan mimar ve mühendislere aittir. Bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir. (Ek cümle:14/2/2020-7221/8 md.) Bu fıkrada belirtilen projelerin, valilik onayı ve muhtarlığa bildirim şartı sağlanmadan veya projesine aykırı yapı yapıldığının muhtarca tespiti ya da öğrenilmesi halinde durum, muhtar tarafından ivedilikle valiliğe bildirilir. Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur. Tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların denetimine yönelik fennî mesuliyet 28 inci madde hükümlerine göre mimar ve mühendislerce üstlenilir.”

Anılan maddede belediye ve mücavir alanları dışında kalan yerlerde yapı ruhsatı düzenlenmesine dair istisnai kurallara da yer verilmiştir.

Belediye yapı ruhsatı verilmesi talebimi reddetti, ne yapmalıyım?

Yetkili idareler yapı ruhsatı taleplerini başvuru dilekçesi ve ekinde gerekli olan belgeler ile aldıkları zaman, bu talepleri yürürlükte bulunan imar planları ve Yönetmelikleri çerçevesinde inceleyerek talep hakkında karar verirler. Talebin reddedilmesi halinde hangi gerekçeyle reddedildiği dikkate alınarak, bu gerekçenin uygun olmadığının düşünülmesi halinde ret işleminin tebliğinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içerisinde İdare Mahkemesinde dava açabilirler. İdare Mahkemesince uyuşmazlık yapı ruhsatı ve eki mimari projenin imar planları ve yönetmeliklere uygunluğu yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yapılarak çözümlenir.

Ruhsat talebim imar planına aykırı olduğu belirtilerek reddedildi, ne yapmalıyım?

Yapı ruhsatı talebi imar planına aykırı olduğu gerekçesiyle reddedilebilir. Bu durumda öncelikle aykırılığın gerçekten olup olmadığı incelenmelidir. Ruhsatın imar planına aykırı olması halinde yapı ruhsatı düzenlenemeyeceğinden bu ret işleminin iptali istemiyle açılan dava ret ile sonuçlanacaktır. Bu anlamda dayanağı imar planının da iptali talep edilerek dava açılabileceği gibi öncelikle plan değişikliği talep edilerek verilecek idari karar sonrasında yapı ruhsatı düzenlenmesi talebi yinelenmeli ya da dava yolu denenmelidir.

Mimari Proje dava konusu edilebilir mi?

Evet edilebilir. Yapı ruhsatı ile ekinde sunulan projeler bütün halinde incelenir. Projede öngörülen tasarımdan kaynaklanan hukuka aykırı görülen hususlar da dava konusu edilebilir. Örneğin; depo olarak öngörülmesi gereken bölümün kullanıma açılması yolunda hazırlanan mimari proje hukuka aykırı görülerek ruhsatla birlikte iptal edilebilir.

Müteahhit tarafından aramızdaki sözleşmeye aykırı olarak yapı ruhsatı alındı, ne yapmalıyım?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinde “(8) Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.” kuralına yer verilmiştir.

Yapı ruhsatı düzenlenmesi halinde de dava konusu edilebilir. Örneğin, hisseli taşınmazlarda maliklerden biri diğer hissedarlar adına kendi izni olmadan düzenlenen yapı ruhsatının iptalini talep edebilirler. Yahut müteahhit tarafından aralarındaki sözleşmeye aykırı olarak mimari proje hazırlandığı ve yapı ruhsatı alındığı gerekçesiyle kendi taşınmazına yönelik olarak düzenlenen yapı ruhsatının iptali talep edilebilir. Benzer şekilde taşınmazın ortak alanlarının kullanımı konusunda ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklara dayalı olarak ruhsat iptali talep edilebilir.

Komşumun inşa ettiği yapı haklarımı ihlal ediyor, dava açabilir miyim?

Menfaati olan kişiler komşu taşınmazlara yönelik olarak düzenlenen yapı ruhsatlarının da iptalini talep edebilmektedirler. Yapı ruhsatı düzenlenen taşınmazda inşa edilecek yapının herhangi bir şekilde kendi yapılarına zarar vereceğini düşünen 3. kişiler bu yapı ruhsatlarının iptali istemiyle dava açabilirler.

Yapı ruhsatının iptaline ilişkin işlemler de aynı şekilde menfaati ihlal edilenler tarafından iptal davasına konu edilebilir. Ayrıca yapı ruhsatı eki projelerin iptali istemiyle de dava açılabilir.

Yapı ruhsatında dava açma süresi ne zaman başlar?

Yapı ruhsatları idari işlemlerdir ve iptali istemiyle idare mahkemelerinde dava açılabilir. İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca idari işlemler tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde dava konusu edilebilirler.

Ancak dava açma sürelerinin başlangıçları değişebilmektedir.

Dava açacak olan menfaati ihlal edilen kişiler herhangi bir şekilde tebliğ aldıklarında tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içerisinde dava açmalıdır. Tebligat yapılmayan durumlarda ise ruhsatın öğrenilmesi, inşaata başlanılması gibi durumlar dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul edilebilmektedir.

Yapı ruhsatı alınmadan yapı inşa edilirse ne olur?

Herhangi bir yere inşa edilecek yapılar imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak düzenlenen yapı ruhsatı ve eki mimari projeye göre inşa edilebilir. Ruhsatsız ya da ruhsat ve eki mimari projeye aykırı olarak inşa edildiği tespit edilen yapılar 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince yetkili idareler tarafından durdurulur. Verilen süre içerisinde aykırılıkların giderilmesi talep edilir. Verilen sürede aykırılıkların giderilmemesi halinde yapının ya da aykırılıkların yıkılmasına karar verilir. Ayrıca söz konusu yapı nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesi gereğince idari para cezası verilir.

Belediye, il özel idaresi, koruma kurulları, bakanlık gibi yetkili idarelerde bu şekilde tesis edilen yapı tatil tutanağı, yıkım gibi idari işlemlerin iptali istemiyle 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Yapı ruhsatına kimler, ne şekilde dava açabilir?

Yapı ruhsatları sübjektif idari işlemler olarak kabul edilir. Yapı ruhsatlarının iptali istemiyle 60 gün içerisinde İdare Mahkemesine dava açılabilir. Dava açma ehliyeti 2577 sayılı Kanunun 2. Maddesi çerçevesinde değerlendirilir. Malikler, komşu taşınmaz sahipleri gibi menfaati ihlal edilen kişilerin dava açma ehliyetinin olduğu kabul edilmektedir.

Kamusal yarar öne sürülerek açılan davalarda, dava açma ehliyeti kabul edilebildiği gibi; yapı ruhsatının bireysel bir işlem olduğu, düzenleyici işlem olan dayanağı imar planlarında kamu yararının belirlendiği, bu anlamda imar planlarının iptali istemiyle dava açılması gerektiği şeklinde yargı kararları da bulunmaktadır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca süresi içerisinde idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. İdare mahkemelerinde dava açmak için hazırlanan dilekçelerin 2577 sayılı Kanunun 3. maddesine uygun olması gerekmektedir. Aksi halde mahkemece 2577 sayılı Kanunun 15. maddesi uyarınca dilekçenin reddine karar verilebilir. Böyle bir durumda eksiklikler 30 gün içerisinde giderilerek yenileme dilekçesi verilmelidir.

Yapı ruhsatının iptali istemiyle açılacak davalarda hazırlanacak dilekçelerin 2577 sayılı Kanunun 5. maddesine de uygun olması gereklidir. Aksi halde Mahkemece yine dilekçenin reddine karar verilecektir. Bu maddeye göre menfaat birlikteliği olan kişiler aynı dilekçe ile dava açabilirler. Aksi takdirde ayrı ayrı hazırlanacak dilekçelerle ayrı ayrı dava açılmalıdır. İki farklı işlemin aynı dilekçe ile dava konusu edilmesi durumu da aynı madde çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Yapı ruhsatının iptali istemiyle açılan davalarda 2577 sayılı Kanunun 27. maddesinde öngörüldüğü şekilde yürütmenin durdurulması da talep edilebilir. Bu talepler mahkemelerce ilk aşamalarda değerlendirilebildiği gibi, bilirkişi incelemeleri sonucunda hazırlanan raporlara dayalı olarak da değerlendirilebilmektedir.

Yapı ruhsatının iptali istemiyle açılan davalarda verilen mahkeme kararlarına karşı istinaf Mahkemelerinde itiraz yoluna başvurulabilir.

İletişim Bilgileri

Yapı ruhsatı hakkında bilgi almak için ofisimizi ziyaret edebilirsiniz.