Kentsel Dönüşüm uygulamalarının farklı yasal dayanakları vardır. 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinde “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” uygulamalarına dair kurallar düzenlenmiştir. Bunun yanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun riskli alanlar adı altında kentsel dönüşüm uygulamaları yapılan bir düzenlemedir. Ayrıca sit alanlarına yönelik olarak 5366 sayılı Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kabul edilerek yürürlüğe konulmuştur. Ayrıca 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca “gecekondu önleme bölgesi”, “gecekondu ıslah bölgesi”, “gecekondu tasfiye bölgesi” şeklinde alan belirlenerek dönüşüm uygulamaları yapılabilmektedir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının, kentsel mekanın fiziksel ve sosyal yenilenmesi, kent hayatında çöküntü alanı haline gelmiş bir yerin yeniden ihya edilmesi, kent içerisinde kopuklukların giderilerek mekansal bütünlüğün sağlanması, çevresel, tarihi ve kültürel değerlerin korunması, iklim değişikliği ekseninde çevre odaklı dönüşümler yapılması, doğal afetlerden korunma adına fiziksel yenilenmenin sağlanması gibi amaçlarla yapılabildiği görülmektedir.
Bahsedilen kanunlarda farklı amaç ve kurallar ifade edilse de kentsel dönüşüm uygulamaları; alan belirlenmesi, imar planlarının hazırlanması, parselasyon yapılması, kamulaştırma yapılması, yapı ruhsatları ve iskan izinlerinin düzenlenmesi, yıkım ve tahliye kararlarının alınması, değişik yardımlar öngörülmesi gibi benzer uygulamaların yürütülmesini içermektedir. Bu uygulamaların her biri ayrı ayrı dava konusu edilebilmektedir.
6306 sayılı Kanunda Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ülkemizde yaşanan Van depremi sonrasında kabul edilmiş bir Kanundur. Temel amacı ülkemizin deprem bölgesinde yer alması göz önünde bulundurularak mevcut eskiyen yapı stoğunun yenilenmesidir. Kanunun amacı;
“Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” şeklinde ifade edilmiştir.
Kanunda, riskli alan, rezerv yapı alanı gibi kentsel dönüşüm uygulamalarının yürütüleceği bölgelerin belirlenmesi öngörülmüştür. Bu alanlar 6306 sayılı Kanunda öngörülen tespit, yıkım, tahliye, planlama, parselasyon, yardımlar vb. uygulamaların yapılacağı alanlardır. Buna göre;
“Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı”,
“Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları,” şeklinde tanımlanmıştır.
Riskli Alanların Belirlenme Kriterleri
Kanunun Ek 1. Maddesinde riskli alanların belirlenme kriterleri öngörülmüştür. Buna göre;
“(1) a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla,”
Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
Ayrıca 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesi uyarınca;
a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;
- Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
- İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
- Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması, sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Cumhurbaşkanına sunulur.
Dava açıldığında dönüşüm alanı ilanının Kanunda ve Yönetmelikte öngörülen kriterlere uygun olup olmadığı incelenir. Gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak uyuşmazlık hakkında karar verilir.
Riskli Alan Belirlemelerinin İlanı ve Dava Açılması
Bir bölgenin riskli alan olarak belirlenmesi yolunda alınan Cumhurbaşkanı kararları Resmi Gazetede yayımlanarak ilan edilir. Dava açma tarihi bu tarihten itibaren başlar. Riskli alan belirlemelerine yönelik kararların iptali istemiyle uygulama işlemleri üzerine dava açılamaz.
Cumhurbaşkanı kararlarının iptali istemiyle 2575 sayılı Danıştay Kanununun 24. maddesi gereğince ilk derece Mahkemesi olarak Danıştay’da dava açılabilmektedir. Bu anlamda riskli alan belirlemelerine karşı açılacak iptal davaları ilk derece olarak Danıştay’da açılmalıdır.
Bu davalar 2577 sayılı Kanunun 20/A maddesi gereğince ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi 30 gündür.
Riskli Alanlarda Kısıtlamalar
Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.
Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
Riskli Alanlarda Uygulama
Riskli Alanlarda bulunan ve riskli yapı olarak tespit edildikten sonra üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Uygulama alanı içerisinde taşınmazların cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.
Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satılmazsa Bakanlıkça alınır ve üçüncü şahıslara da satılabilir.
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.
Riskli Alanlarda Bakanlıkça Re’sen Uygulama
Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere, bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Yapıların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dâhil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
Riskli Alanlarda Planlama
Bakanlık; riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye yetkilidir.
Ayrıca, Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir.
Bunun yanında, Bakanlık, 6306 sayılı Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya kanunda belirtilen idarelere yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya ilgili idare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.
Riskli Alanlarda Yapılan Uygulamalara Karşı Dava Yolu
6306 sayılı Kanunun 6/9. maddesine göre;
“Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.”
Riskli Alanlar içerisinde 6306 sayılı kanun uyarınca yapılan uygulamalara dair işlemlerin niteliği ayrı ayrı değerlendirilmelidir. İmar planları düzenleyici işlemler iken yıkım, tahliye ruhsat düzenlenmesi gibi işlemler bireysel işlemler olarak kabul edilir. Dava açma süreleri de bu durumlarına göre değişebilmektedir. Bireysel işlemlere karşı tebliğ üzerine dava açılabilecekken düzenleyici işlemlerin iptali istemiyle uygulama üzerine da dava açılabilecektir.
Kanun uyarınca bu uygulamalara dair işlemlerin iptali istemiyle 30 gün içerisinde İdare Mahkemesine dava açılabilir. 2577 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca menfaati ihlal edilen kişilerin dava açma ehliyetinin olduğu kabul edilmektedir.
İdare mahkemelerinde dava açmak için hazırlanan dilekçelerin 2577 sayılı Kanunun 3. maddesine uygun olması gerekmektedir. Aksi halde mahkemece 2577 sayılı Kanunun 15. maddesi uyarınca dilekçenin reddine karar verilebilir. Böyle bir durumda eksiklikler 30 gün içerisinde giderilerek yenileme dilekçesi verilmelidir.
Bu işlemlerin iptali istemiyle açılacak davalarda hazırlanacak dilekçelerin 2577 sayılı Kanunun 5. maddesine de uygun olması gereklidir. Aksi halde Mahkemece yine dilekçenin reddine karar verilecektir. Bu maddeye göre menfaat birlikteliği olan kişiler aynı dilekçe ile dava açabilirler. Aksi takdirde ayrı ayrı hazırlanacak dilekçelerle ayrı ayrı dava açılmalıdır. Benzer şekilde iki farklı işlemin aynı dilekçe ile dava konusu edilmesi hususu da bu madde çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Bu işlemlerin iptali istemiyle açılan davalarda 2577 sayılı Kanunun 27. maddesinde öngörüldüğü şekilde yürütmenin durdurulması da talep edilebilir. Bu talepler mahkemelerce ilk aşamalarda değerlendirilebildiği gibi, bilirkişi incelemeleri sonucunda hazırlanan raporlara dayalı olarak da değerlendirilebilmektedir.
Bu davalarda verilen mahkeme kararlarına karşı Danıştay’da temyiz yoluna başvurulabilir.
